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侵薰槔:三四线城市将迎来新一轮房价降价“跌势”?

2019-10-07 23:41:09 和讯名家 
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  自从2019年一季度国内三四线城市房地产市场成交火爆之后,各地纷纷加强了对三四线城市房地产调控的收紧。目前,国内房价虽然还是呈现涨多跌少的格局,但是全国房价总体趋于稳定,已是不争的事实。

  很多人担心,一二线城市可能会受到严控,房价短期内难有大跌。而接下去三四线城市房价会迎来一片跌势。

  实际上导致今年一季度三四线城市房价上涨的原因主要有二个:

  一是,货币政策全面宽松,大量资金流向房地产市场。今年上半年个人房贷占全国贷款总额近四成。相对而言,一二线城市房价受到严格调控,而三四线城市房价正是资金追棒的对象。

  二是,今年以来,受到经济下行压力增大的影响,很多三四线城市放松了房地产调控的收紧的力度。房地产调控一旦松手,三四线城市房价就会被投机资金推高。

  此外,还有棚改货币化安置,为了去库存,发改委要求国开行通过PLS形式,向地方政府发放货款,地方政府拿了资金就直接发放给了拆迁户,而拆迁户拿着大量资金在周边购房,虽説是消化了大量库存房产,但却引发了三四线城市房价的上涨。

  而从去年10月份开始,国务院要求对房价上涨过快的三四线城市逐步退出货币化安置,而改为实物安置,未来三四线城市房地产市场也将逐步降温。

  那么未来三四线城市为什么将会迎来新一轮跌势呢?

  首先,三四线城市产业结构比较单一、医疗和教育相对落后,而且城市之间同质化竞争较为严重。除了春节、国庆等节假日还聚集一些人气外,在大多数的情况下,人品流出大于流出,也就是说多数三四线城市对外来人口缺乏足够的吸引力。

  即使放开户籍制度,也不会吸引多少人口流入。一旦投机炒房需求离去,房价只能是从哪里涨上来,再跌回哪里去。

  再者,本轮三四线城市房价上涨,是一二线城市房价涨完了之后,才轮到三四线城市,目前已经涨了二年多了。在三四线城市要买房的家庭早就买了,买不起的家庭也只能在旁观望。

  目前三四线城市住房空置率达到30%以上,存在着较大的泡沫,由于短期上涨速度过快,很有可能大涨之后有大的调整。尤其是目前三四线城市二手房市场,早已经是有价无市。

  因为三四线城市本来就大,到市中心很方便,多数家庭喜欢购买新房,而不是二手房。

  最后,本来三四线城市在棚改货币化之后,商品房库存压力已经大幅减少。但近两年里,由于三四线城房价翻番,多数商品房单价涨过1万元/平方米,很多开发商便在三四线城市拿地建房,目前三四线商品房的库存又开始快速上升,未来房价供大于求情况会比较突出,三四线城市房价下跌只是时间问题了。

  近期流传着三四线城市房价有可能会出现降价大跌。对此,我们并不认为这是空穴来风,一些三四线城市人口流出量大,就是靠炒房需求在支撑,同时,三四线城市家庭该买的早就买了房,买不起永远不会买房。

  更关键的是,三四线城市又将有大量增量商品房供应市场,市场需求更趋于饱和。鉴于短期二年内三四线城市有过大涨,未来大跌也就在意料之中了。

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(责任编辑:张洋 HN080)
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