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金华凤凰游戏:轻易不要在市面上买两房,这种产品正在被抛弃

2020-11-17 08:58:27 和讯名家  真叫卢俊
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上海的房地产,不知不觉已经发展了20多年了,但即便如此,作为一个领先全国半步市场,我们很难找到一个稳定的角度去界定当前所处周期。

最近,我们团队发起一轮对上海楼市的现状普查,包括我在内肉身市调踩盘的密度频次是非常高的。

由此,也观察到一个很有耐人寻味的趋势,就是当下的上海开发商们越来越不愿意做两房,或者干脆不做两房了。

老实说,这挺反常识的,起码在主流认知,或者想象中上海房价六个钱包都打不住了,上海居然没有学习香港,把房子空间越做越小。

对此,我也直白抛出我的观点,虽然也未必见得完全正确,可我也不愿模棱两可,建议大家如果在上海购房,轻易不要买两房了。

理解这层逻辑,其实不是那么容易的。

在传统的房产投资逻辑看来,未来甩盘的对象就是咬咬牙够上两房的刚需,刚需自己也明白,在上海这样城市,本质上你也没有多少选择,用两房拉低总价段想法是很自然的。

曾经我也这么想过,并且在外地这么实践过几套,收益也不菲,上海也遵循过这样进化逻辑,这里兔博士给出了一份数据,很好说明了这点。

目前在上海市场自由流通的两房或者一房的小面积段占据绝对强势,代表这套逻辑是有拥趸的。

但各位有没有想过,当有一部分买盘力量在接手,也意味着有一部分同样当量的人在逃离这个区间。

所以这样数据结构呈现给我们的另一层意思是,很多小户型持仓者在选择放量,去调仓或者套现离场了。

也就是说,留给这样小面积段循环空间越来越少,那么这上海楼市到底发生了什么。

一切还要从上海楼市产品进化开始说起。

在我眼中上海楼市的户型产品基本算经历了四重迭代

2000年是第一个分界点,千禧年前上海市场主流就是老一代公房啊,里弄啊,放到今天,我们所能见到各种老破小。

某种程度上,这就是计划经济在上海楼市最后的投射,户型也基本是小户型为主力,毕竟还多少带计划分的残留,做的小才能分的多。

总结这代产品倒也直观,居住体验让位功能性。

好比这样一个两房,是没客厅概念,只有过厅这个过渡元素,勉强能做个餐厅。

对了,还有极其糟心的一点,没阳台晾衣服都是个问题。

之后5年,上海楼市进入一个塔楼的节奏,N梯N户,各种朝向和户型都能出现,也没有什么社区和物业概念。

上海市区很多XX大厦,就是这个时期的产物,现在有个俗称,叫老破大。

很有意思就是户型走了一个极端,无节制的大,回头想想,主要市场是能接受的,因为那时候上海房价对工薪阶层还是高,但对利用改革红利先富起来的那批人,真是白菜价。

唯有这两代产品,不管户型形态,我都不建议普通购房者去入手,理由我们在《不要碰老破小》把风险点说的很清楚了。

而你在世面所有能看到炒房流派推崇这两代产品,都有他配合的一套打法,老破小能凤变冰提升现金流,老破大做评估能放大杠杆,但本质上都不适合普通人。

建议各位,不要接注定被市场抛弃的产品。

05年到15年间,有了之前探索,这10年间可以看成上海主流产品积累期,我们也能看到很多有趣尝试开始出现。

依然是万科,率先落地这么一种90平的小三房产品,

用我们现在眼光看,这样的三房产品虽然有着适合年轻人自定义的空间优点,但你没法否认,北边两个房间其实都很小,进深很长,面宽不够带来的采光不足问题。

也有开始利用特殊时期偷面积的方法,把设备空间做成特殊形态的小三房。

但总的来说,这一时期主流户型产品力还是这样的。

概括下说,90到100平,只能是两房,对了,还有这种纯正南北通透户型,甚至是110到120平的两房也算常见的

想要一个略带改善功能三房,你也差不多要从110平找起了,4房就要往130平起里面淘了。

不是说开发商们不够努力,也不要拿个别豪宅和旗舰项目去苛求这些主流市场产品,而是地产做为重资产行业,对于产品迭代只能是缓慢更新,因为试错的成本太高,没几个能承受的起。

就这么,上海楼市以一种温吞水的姿态亦步亦趋,直到15年,大宁金茂府爆发,上海楼市多年累积产品经验开始迅速在这几年释放。

而这几年,上海的楼市产品状态大概是个什么状态呢,我给大家分享三个例子好了。

83平,是我们的印象中,可能还是个典型两房面积段,但是西虹桥壹号,则拿出一个3房2厅1.5卫极致三房产品。

且不说这样面积,还给掏出一个0.5卫生解决现实生活可能同时如厕的困境,各位注意到没有,完全做到了三开间朝南大面宽,和进深比是1.2。

你完全能想象,未来入住带給你的空间通透和采光的优质。

在小三房上这还不算极致,我在奉贤海湾保利玲珑公馆看到一个78平,做到真正全房间都能有效利用的小三房了。

好,如果你这觉得这种紧凑案例还算不上能有改善下效果的三房,我们来看看三房主流,90到100平区间。

不知道大家看到保利云上的98平户型,会怎么想。

极少的走道空间,玄关外置,尽可能多公共空间,再加上5.2米的横厅,所有你能想到的改善元素在这个面积段,都可以做到了

再注意下公共区域的三个红点,就是三个有线电视的接口以及电话、宽带的接口

这么做的动机,就是让这块公共区域能实现完全不同生活场景样本,和更多使用可能。

最后来说一个四房。

如果把上面的面积给打个码,大家可能想象不到,这个有同样有着大横厅元素的禧悦风华的正四房,只有108平

不说这个纯通透,独立餐厅,那个最小面积的书房,肉眼所见,完全能做到主流卧室空间,也代表着,这是个真正意义的没有死角的方正四房格局。

换句话说,当前市场已经能做到把四房面积段给压缩到110平以内的面积段了。

当然,你也可以说,这些是上海户型产品的佼佼者,但就任何一个上海售楼处,拿出的产品户型虽然没有这三款让人形象深刻,但也不会在空间利用,方正通透上有什么上本质上差异。

上海,正在产品端口统一消灭两房。

某种程度上,一个能在以前两房面积段,做到三房起步的上海产品格局已经在不知不觉中来了。

我给大家看一组来自易居的数据,说实话,看到后我也蛮吃惊的。

从2018年开始,市场成交结构已经发生了本质性的变化,90平米-160平米的比例占据了绝对的比重,包括这样的提升速度也是出奇的快

不管承不承认,我们必须正视一个现实,改善需求在当前上海市场绝对强势

或者,你可以把他理解成一种市场倒逼,但是更近一步想,为什么现在改善为王了。

你也可解释说控制总价段,这也没错,但我们能不能用户角度再想一想呢。

当下楼市的主力客户,80后90后身上有两大标签:

第一,看多了好产品本身就在一个好产品周期成长起来,你在推给他们一些垃圾,见多识广的他们一对比,就速度把你抛弃了。

第二,他们在变老,成家立业几代同堂是不得不面对的现实了,买房这件事已经不能单纯考虑到自己买房的情怀和喜好,而是一定要从家族角度出发的考量。

所以我们看到不遵守这些游戏规则的开发商确实挺头疼,比如我在马陆看到一个港资项目,还拿着10年前囤地的户型进行兜售。

那唯一的出路就是全面交给中介去分销,能捞一批是一批。

说了这么多,你以为只是针对新房市场吗?

那我觉的各位,要认知到一个即将到来现实,就是上海楼市已经横盘三年了,而这样的周期完成一个循环,也意味着,上海最新新一代产品,将要入市了,而且几乎没有价差。

两三年的横盘,释放给潜在购房者利好,就是房价没涨,没有了增值份额,交易成本低了很多,不要说以前的老一打二手房,面对新房也都不怵。

从这个角度来说,你说消灭两房是坏事吗,我觉对比以往,花同样的钱,能带来生活的质量和可能性上台阶级别的改变,真的是上海楼市比其他地方要幸福所在。

对了,友情提醒下各位,抛开所有维度,上海楼市最宝贵的标的,不是多好的地段,而是一张房票,能带给你无限可能。

在房票定额发放的当下,不是用不用的问题,而是如何用到极致的问题

最后,祝各位都早上住上自己心满意足的好房子,好户型。

(责任编辑:常丹丹 HO016)
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